Projekty domów

Zanim wybierzesz projekt

Wybór projektu, poza indywidualnymi preferencjami odnoszącymi się do jego wyglądu lub powierzchni, jest zależny od działki, jaką dysponujemy albo planujemy nabyć.

Najważniejsze kryteria związane z działką, które zadecydują o wyborze naszego przyszłego domu, to jej wielkość, orientacja względem stron świata oraz zapisy zawarte w tzw. Decyzji o Warunkach Zabudowy (potocznie zwanej wuzetką – WZ) lub Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP– potocznie zwanym planem miejscowym).Oba dokumenty są wydawane bądź uchwalane przez lokalny organ administracyjny, któremu podlega nieruchomość. Bardzo często właściciele lub nabywcy działek budowlanych nie zdają sobie sprawy z tego, że zawarte w tych dokumentach ustalenia mogą mocno ograniczać ich decyzyjność inwestycyjną, ponieważ ściśle regulują ramy przyszłej zabudowy na danym obszarze. MPZP i WZ określają m.in. dopuszczalne parametry domów jednorodzinnych, takie jak: powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji (np. parterowy), wysokość budynku, rodzaj dachu (np. dwuspadowy), kąt nachylenia połaci itp. Dlatego pamiętaj, że przed wyborem i zakupem projektu należy bezwzględnie sprawdzić jego parametry z warunkami zabudowy albo zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W trosce o bezpieczny wybór naszych klientów oferujemy bezpłatną analizę zgodności projektu z warunkami administracyjnymi. Jeśli nie jesteś pewien, czy będziesz mógł zrealizować wybrany projekt na swojej działce, prześlij na adres mailowy naszej pracowni domy@domyzwizja.pl skany mapy i aktualnych dokumentów (WZ lub wypisu z MPZP). Sprawdzimy zgodność projektu z ich ustaleniami oraz możliwością prawidłowego usytuowania go na działce.

Czym różni się decyzja o warunkach zabudowy od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ?
Decyzja o warunkach zabudowy
Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). W praktyce w jego imieniu decyzję wydaje odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Najczęściej jest to wydział architektury, urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana w sytuacji, gdy na terenie lokalizacji działki nie ma uchwalonego lub obowiązującego miejscowego planu albo gdy działka nie jest nim objęta. Istotne jest to, że o wydanie takiej decyzji może się ubiegać zarówno właściciel działki, jak i osoba niemająca jeszcze prawa własności, ale np. zainteresowana kupnem ziemi. Z punktu widzenia swobody inwestycyjnej decyzja o warunkach zabudowy jest korzystniejsza od miejscowego planu, ponieważ charakteryzuje się mniejszą restrykcyjnością w wyznaczaniu dopuszczalnych ram przyszłej zabudowy. Oznacza to, że na jednym obszarze mogą być budowane obiekty o różnych parametrach, co ułatwia inwestorowi wybór projektu. Kolejnym plusem jest możliwość wystąpienia o zmianę warunków zabudowy. Przykładowo: jeśli inwestor zakupi działkę posiadającą decyzję o warunkach zabudowy, ale zawarte w niej ustalenia nie odpowiadają jego planom inwestycyjnym, może złożyć wniosek o ponowne wydanie decyzji. Ważną informacją jest również to, że od każdej decyzji inwestor może się odwołać w ciągu 14 dni. Minusem WZ jest często długie oczekiwanie na wydanie tego dokumentu. Wprawdzie organ administracyjny jest zobligowany do wydania go w ustawowym terminie, ale w praktyce urzędy doszukują się braków formalnych i w rezultacie ulega on przesunięciu. Należy pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy ma określony termin ważności ustalony przez organ, który ją wydał, lub wyznaczony przez datę wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest aktem prawa miejscowego przyjmowanym w formie uchwały rady gminy, określającym przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli działka, którą dysponujemy bądź planujemy nabyć, jest położona na terenie podlegającym ustaleniom MPZP, można wystąpić o tzw. wypis z planu miejscowego lub sprawdzić jego zapisy na stronie internetowej lokalnego urzędu, najczęściej w biuletynie informacji publicznej. O wydanie wypisu, podobnie jak w wypadku złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, może się starać nie tylko właściciel działki, ale każda osoba zainteresowana nieruchomością. W kategoriach swobody inwestycyjnej wariant z działką objętą planem miejscowym może być mniej korzystny od sytuacji, kiedy działka podlega warunkom zabudowy, ponieważ zawarte w nim ustalenia są wiążące, a możliwość uzyskania zmiany zapisów ograniczających wybór projektu jest praktycznie zablokowana długoletnim postępowaniem administracyjnym. Można by pomyśleć, że plany miejscowe utrudniają lub wręcz blokują inwestycje. Nie należy jednak wyciągać pochopnych wniosków. Bardzo często gminy nastawione są przychylnie do inwestorów, a doskonałą metodą na ich przyciągnięcie jest tworzenie planów miejscowych z ograniczoną liczbą warunków kształtowania przyszłej zabudowy. Im większą swobodę decyzyjną ma inwestor, tym większa szansa na realizację inwestycji.

Decyzja o warunkach zabudowy lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowią pierwszy krok w procesie uzyskania pozwolenia na budowę. Jeśli chcesz się dowiedzieć, jak przebiegają kolejne etapy, przejdź do działu
Jak uzyskać pozwolenie na budowę ?.